Ceny mieszkań w Polsce rosły do 2 kwartału 2020. W pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie wyniosła ok. 9,8 tys. zł/mkw. W porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej stanowi to wzrost o 6 proc. Nie ulega wątpliwości, że mieszkania w Polsce stanowią duży wydatek. Jak więc wybrać mieszkanie, aby okazało się ono warte swojej ceny? Na co zwrócić uwagę przy zakupie?
Z całą pewnością, warto zwrócić uwagę na to, że inne kwestie mogą interesować nas przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, a inne z rynku wtórnego. Jednak istnieją sprawy, które będą ważne dla nas w obydwu przypadkach. Z całą pewnością już na etapie poszukiwania domu musimy zastanowić się, jakie są nasze oczekiwania względem nieruchomości. Powinniśmy zadać sobie podstawowe pytania:
- Czy poszukujemy domu wolnostojącego, bliźniaka, czy mieszkania?
- Czy ma ono pochodzić z rynku pierwotnego, a może wtórnego?
- Jaka lokalizacja będzie dla nas dogodna?
- Wolimy mieszkać w dużym mieście, mniejszym, a może na wsi?
- Czy zdecydujemy się na kredytowanie, a może dysponujemy gotówką?
- Czy wolimy mieszkanie, które trzeba będzie remontować, a może chcemy wprowadzać się od razu?
- Jaki jest możliwy termin wyprowadzki poprzednich mieszkańców?
- Jak wygląda kwestia komunikacji miejskiej?
- Czy w otoczeniu znajdują się tereny zielone?
- Jak kształtuje się infrastruktura, w tym sklepy, przedszkola, punkty usługowe?
- Jaki jest koszt danej nieruchomości oraz jaką kwota dysponujemy?
Pamiętajmy, że koszt zakupu to niejedynie koszt zależny od metrażu. Musimy wziąć pod uwagę także koszty bankowe związane z kredytem i jego zabezpieczeniem, koszt taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (dot. nieruchomości z rynku wtórnego), wynoszącej 2 proc. ceny sprzedawanej nieruchomości (w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący), koszt opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej.
Jeśli na początku określimy, czy nieruchomość jest dla nas pod tymi względami odpowiednia, przejść będziemy mogli do dalszego rozpatrywania danej oferty.
Rynek pierwotny – na co zwrócić uwagę?
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, może się nam wydawać, że nic nie zaskoczy nas w mieszkaniu, w końcu jest nowe, trudniej tu o wady techniczne. Owszem, ale nawet w tym przypadku należy zachować czujność. Przede wszystkim już przy rozpatrywaniu ofert zwróćmy uwagę na dewelopera. Sprawdźmy opinie o poprzednich nieruchomościach oddanych do użytku.
Zastanawiając się co sprawdzić, kupując mieszkanie, po pierwsze sprawdźmy księgę wieczystą, aby się upewnić, czy deweloper ma prawo do dysponowania gruntem. Upewnijmy się, czy ma pozwolenie na budowę. Wszystko to pozwoli nam spać spokojnie, niekiedy przecież decydujemy się na zakup mieszkania, do którego klucze otrzymamy za kilka lat, ponieważ deweloper sprzedaje mieszkania, które jeszcze nie powstały.
Warto upewnić się, na podstawie opinii w Internecie, ale także zasięgając informacji u samego dewelopera, z jakich materiałów korzysta, czy są one trwałe, czy postawione przez niego mieszkania są dobre jakościowo.
Następnie nie bójmy się przeanalizować szczegółowo umowy zawieranej z deweloperem. Umowa taka musi zawierać jak najwięcej szczegółów. Powinna być napisana jasno i klarownie. Powinny zostać wypunktowane w niej warunki sprzedaży nieruchomości. Zwróćmy szczególną uwagę na zapisy dotyczące terminów i kwot, w tym odszkodowania za niewywiązanie się z warunków umowy. W przypadku wątpliwości deweloper zobowiązany jest wyjaśnić je wszystkie.
Na etapie odbioru mieszkania pamiętajmy o dokładnym skontrolowaniu czy to, co znajduje się w umowie, zgadza się z tym, co zastaliśmy w mieszkaniu przy odbiorze. Upewnijmy się, czy kwestie takie jak: metraż, układ pomieszczeń, nachylenie podłóg, ścian, parapetów i balkonu, rozmieszczenie i ilość włączników oraz gniazdek elektrycznych zgadza się z zapisami w umowie.
Rynek wtórny – na co zwrócić uwagę
Co trzeba wiedzieć, kupując mieszkanie z rynku wtórnego? Podobnie, jak w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego musimy zwrócić uwagę na szereg spraw. Przede wszystkim to, co powinno nas zainteresować to stan prawny mieszkania. Niestety zdarza się tak, że sprzedający chce sprzedać mieszkanie, z wadą prawną. Dlatego powinniśmy zachować czujność.
Przed podjęciem decyzji sprawdźmy księgę wieczystą mieszkania, aby dowiedzieć się, czy sprzedający posiada akt własności lokalu? Potem czy na mieszkaniu ciąży hipoteka? Czy ustanowione zostały jakieś służebności? Czy nikt nie dysponuje dożywotnim prawem do użytkowania lokalu? Zabezpieczyć się możemy także oświadczeniem, które powinien przekazać nam sprzedający o braku jakichkolwiek obciążeń.
Dodatkowo dowiedzmy się, czy nie wszczęto postępowania egzekucyjnego z nieruchomości lub, czy do sądu nie wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej, który nie został jeszcze rozpatrzony.
Sprawdźmy też, czy mieszkanie nie jest zadłużone. Aby się tego dowiedzieć, warto udać się do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Właściciel powinien nam przekazać upoważnienie, na podstawie którego otrzymamy niezbędne informacje. Warto wystąpić o zaświadczenie o braku zadłużeń.
Wszystkie powyższe informacje mogą okazać się kluczowe. Może się bowiem okazać, że lokal obciążony jest dożywociem, czyli umową, na podstawie której w zamian za przeniesienie własności, nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie osobie zbywającej. Wówczas bardzo kłopotliwe może okazać się pozbycie niechcianego lokatora. Podobnie w przypadku zakupu mieszkania z zameldowanym lokatorem. Chcąc się przed tym zabezpieczyć, wystąpmy do urzędu gminy o zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich lokatorów.
Równie dotkliwe co wady prawne, mogą okazać się wady techniczne. Dlatego ważne, aby się przed nimi ustrzec. Przed zakupem należy zwrócić uwagę na kwestie takie jak: obecność i stan elementów takich jak windy i podjazdy dla wózków czy dodatkowych pomieszczeń, takich jak piwnica, komórka lokatorska, garaż, miejsce garażowe.
Oglądając samo mieszkanie, sprawdźmy, jaki jest stan okien, drzwi i podłóg. Zwróćmy uwagę na to, czy okna i drzwi są szczelne. Jeśli nie, może się to wiązać z dodatkowymi kosztami ogrzewania, jak również wpłynie na odczuwany hałas. Bardzo istotne jest też to, w jakim stanie są wszelkiego rodzaju instalacje, drożność odpływów, ciśnienie wody, stan elektryki. Warto dowiedzieć się, w którym roku został zbudowany budynek, a także jak często przeprowadzane są prace remontowe. Wszystko to da nam obraz tego, w jakim stanie jest obecnie budynek.
Warto równie zapytać, jeśli nas to interesuje, czy mieszkanie zostanie przekazane umeblowane, czy też nie. Może to wpływać na wartość nieruchomości, w zależności od naszych preferencji możemy oczekiwać, że wszystkie meble zostaną usunięte, i będziemy mogli umeblować mieszkanie według naszych preferencji, a może przeciwnie – wolimy otrzymać mieszkanie gotowe do zamieszkania.
Ostatecznie, sprawdźmy otoczenie mieszkania. Dowiedzmy się, czy nie ma uciążliwych sąsiadów. Postarajmy się więc poznać sąsiedztwo, zapytać, czy są to osoby młode, czy wiekowe.
Zakup mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego wymaga dołożenia wszelkich starań i uzyskania jak największej ilości informacji już od początku poszukiwań, jednak im więcej informacji będziemy posiadać na temat wymarzonej nieruchomości, tym mniejsze będzie nasze rozczarowanie w przypadku, jeśli okaże się ona wadliwa. Dlatego już wybierając się na pierwszą rozmowę dotycząca mieszkania czy to z deweloperem, czy z właścicielem zastanówmy się, o co pytać przy zakupie mieszkania.
