Hipoteka kojarzy nam się przede wszystkim z kredytami bankowymi. I słusznie, w głównej mierze to właśnie banki wykorzystują zabezpieczenia kredytów na hipotece. Jednak przyjrzyjmy się bliżej i odpowiedzmy na pytania: czym jest hipoteka? Jak działa i jakie są jej rodzaje?
Czym jest hipoteka?
Hipoteka ma zabezpieczyć wierzyciela na wypadek niespłacenia zobowiązania. Wierzyciel, który pożycza duże sumy na długi okres spłaty, chce przez to zabezpieczyć swój interes i nie narażać się na straty.
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, np. może obejmować własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Służy ona zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na podstawie spisanej umowy.
Jak działa hipoteka?
Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Na mocy tego prawa zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, tym samym może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym domu czy mieszkania. Hipoteka ma na celu zabezpieczenie jednej lub więcej wierzytelności wynikających, lub mogących wynikać z określonego stosunku prawnego.
Co to jest hipoteka przymusowa?
Rozróżnijmy dwa rodzaje hipotek. Hipotekę umowną i hipotekę przymusową. Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela obciążanej nieruchomości. Podstawą ustanowienia takiej hipoteki jest decyzja uprawnionego do tego organu, takiego jak prokurator lub sąd. Przyznany zostaje tzw. tytuł wykonawczy, czyli zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, potwierdzający istnienie konkretnego długu. Do ustanowienia hipoteki przymusowej może dojść wskutek powstania zaległości np. wobec Urzędu Skarbowego czy ZUS-u.
Dodajmy, że jeśli dojdzie do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, a w jego konsekwencji do licytacji komorniczej i sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości, wierzyciel hipoteczny otrzyma należną mu kwotę nawet wtedy, gdy to nie on składał wniosek o wszczęcie egzekucji.
Co to jest hipoteka umowna?
Hipoteka umowna natomiast powstaje za zgodą właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, po złożeniu przez niego dobrowolnego oświadczenia woli o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, składa on oświadczenie w formie aktu notarialnego. Zapis o takiej hipotece widnieje w akcie notarialnym, dotyczącym nabycia danej nieruchomości, na której finansowanie środki pochodzą ze zobowiązania kredytowego.
Zaznaczmy, że w przypadku zabezpieczenia w postaci hipoteki umownej, właściciel nieruchomości ma prawo do swobodnego dysponowania nieruchomością, może ją np. sprzedać. Ostatecznie hipoteka umowna wygasa w chwili spłacenia kredytu zabezpieczonego tą właśnie hipoteką.
Co to jest hipoteka kaucyjna?
Hipoteka kaucyjna jest archaiczną odmianą hipoteki, nie funkcjonuje już w Polsce, została zniesiona w 2011 roku. Jest ona mimo to wciąż spotykana, ponieważ hipoteki kaucyjne ustanowione przed zmianą przepisów zachowują ważność do czasu wygaśnięcia zobowiązań. Działa wówczas na zasadach hipoteki umownej, jednak do określonej sumy. Hipoteka kaucyjna ustanawiana była w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie było możliwe dokładne określenie wartości wierzytelności. Jako przykład takiej hipoteki podaje się hipotekę zabezpieczającą kredyt indeksowany lub denominowany w walucie obcej, w przypadku, gdy kurs danej waluty nie jest znany. Służyła ona do zabezpieczania odsetek, a także kosztów postępowania, które mieściły się w sumie, jaka została wymieniona we wpisie hipoteki. Hipoteką tą nie można było dokonywać zabezpieczenia wierzytelności, których wysokość została już określona. Dodajmy także, że hipoteka kaucyjna mogła występować zarówno jako hipoteka przymusowa, jak i hipoteka umowna.
Chcąc, aby taka hipoteka została ustanowiona, trzeba było oznaczyć maksymalną sumę, jaka obciążała nieruchomość objętą hipoteką. Kiedy właściciel nieruchomości zapłaci sumę zabezpieczoną hipoteką kaucyjną, wierzytelność wygasała, tym samym wygasała hipoteka.
Co to jest hipoteka łączna?
Jest to rodzaj hipoteki zabezpieczonej na kilku nieruchomościach łącznie. Zwykle zabezpieczeniem nie jest tylko kredytowana nieruchomość, ale również dodatkowa inwestycja. Warto dodać, że zabezpieczona nieruchomość może należeć do kredytobiorcy, ale także do jego rodziny lub osób trzecich. W takiej sytuacji kredytobiorca musi oczywiście uzyskać odpowiednią zgodę na obciążenie wskazanej nieruchomości hipoteką lub jej właściciel musi razem z nim przystąpić do kredytu. Aby ustanowić hipotekę łączną, należy upewnić się, czy potencjalny kredytobiorca dysponuje tytułem właściciela danej nieruchomości w stanie faktycznym i w księdze wieczystej nieruchomości, na której chce ustanowić hipotekę. Kolejno musi on złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego. Następnie dokumenty i wniosek o wpis hipoteki łącznej do księgi wieczystej należy skierować do właściwego sądu.
Ustanowienie hipoteki stanowi często jedyne rozwiązanie dla osób, które chciałyby kupić nieruchomość finansowaną kredytem hipotecznym. Każdy rodzaj hipoteki jest rodzajem ograniczonego prawa rzeczowego, co oznacza, że dzięki hipotece ma miejsce zabezpieczenie wykonania danego zobowiązania. Jest to rozwiązanie korzystne zarówno dla kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. Ten pierwszy otrzymuje zabezpieczenie na wypadek problemów ze spłatą. Natomiast kredytobiorca może cieszyć się z nabycia nieruchomości.
