Zwykle podpisując umowę o najem mieszkania, wynajmujący, jak i najemca chcą ją podpisać na dłuższy czas. Często jest to rok lub dłużej. Plany mogą się jednak zmienić i może zajść konieczność wypowiedzenia takiej umowy. Czy jest to jednak możliwe? A jeśli tak, to na jakich zasadach?
Czym jest umowa najmu?
Na początku wyjaśnijmy, czym jest umowa najmu? Co powinna zawierać? I jak powinna być skonstruowana? Kodeks cywilny stanowi, że na podstawie umowy najmu wynajmujący, czyli właściciel mieszkania, zobowiązuje się oddać najemcy, mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W umowie takiej konieczne jest zamieszczenie takich elementów jak:
- Określenie stron, wskazanie danych wynajmującego, najemcy.
- Wskazanie mieszkania, jego adresu. A także cech charakterystycznych, jak liczba pomieszczeń, które są przedmiotem umowy, wyposażenie itd.
- Określenie kwoty należnej wynajmującemu, a także terminu płatności. Wedle umowy czynsz płatny może być ryczałtem, wówczas wliczone zostają opłaty takie jak czynsz i media. Może być to też kwota podzielona na części. Wskazuje się wówczas kwotę, którą należy wpłacać do właściciela mieszkania oraz opłaty dodatkowe przekazywane do operatorów mediów, oraz do spółdzielni.
Umowa najmu na czas nieoznaczony
Umowa najmu może zostać zawarta zarówno na czas określony, jak i bezterminowo. Warto jednak zaznaczyć, że na różnych zasadach mogą one być rozwiązane.
Jeśli chcemy rozwiązać umowę zawartą na czas nieoznaczony, będziemy mogli to zrobić w następujących terminach:
- trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego przy płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc,
- trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego przy płatnościach rozliczanych co miesiąc,
- trzy dni naprzód, jeśli czynsz jest płatny częściej niż raz w miesiącu,
- jednodniowy okres wypowiedzenia obowiązuje natomiast jeśli mowa o najmie dziennym.
Dodajmy, że to jak długi może być okres wypowiedzenia, możemy wskazać w umowie zawieranej przy przekazywaniu mieszkania pod wynajem. Natomiast w przypadku niewskazania obowiązującego terminu obowiązujące są okresy wymienione powyżej.
Umowa najmu na czas określony
Umowa na czas określony ma na celu pozostawanie stron w relacji przez cały z góry założony okres. Ma ona zatem charakter trwały i ciągły. A jej celem jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron. Kwestię wypowiedzenia najmu na czas określony porusza art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeśli umowa najmu została zawarta na czas określony, obydwie strony mogą ją wypowiedzieć, na zasadach, które zostały wskazane w umowie o najem. W niej też powinien być opisany okres wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. Oznacza to, że jedynie możliwe jest wypowiedzenie najmu mieszkania, jeśli zawarte w umowie zapisy upoważniają do tego strony. Okazuje się, więc że wypowiedzenie umowy na czas określony może okazać się w niektórych przypadkach niemożliwe.
Wypowiedzenie najmu na czas określony
W większości przypadków to wynajmujący przygotowuje umowę najmu. Warto, będąc najemcą dokładnie się z nią zapoznać, ponieważ wynajmujący mógł w niej zawrzeć informację o możliwości wypowiedzenia umowy jedynie przez niego, nie zaś przez najemcę, rozwiązanie takie jest mniej korzystne dla tego drugiego.
Spotkać się też możemy z umowami najmu na czas określony, które przewidują możliwość wypowiedzenia umowy przez obydwie strony. Taka umowa jest z całą pewnością korzystniejsza dla najemcy. Może on swobodniej decydować o miejscu swojego zamieszkania.
Warto nadmienić, że każda umowa, niezależnie czy przewiduje możliwość wypowiedzenia, czy też nie, może zostać rozwiązania w drodze porozumienia wynajmującego i najemcy. Porozumienie takie powinno mieć podobnie jak sama umowa, formę pisemną. Co do zasady, żadna ze stron nie ma prawa jej rozwiązać bez zgody drugiej strony.
Przyczyny rozwiązania najmu
Przyczyny rozwiązania najmu zawarte w umowie mogą odnosić się do zarówno jednej, jak i drugiej strony, mogą też mieć charakter obiektywny, nie odwołując się do żadnej ze stron. Wynajmujący może chcieć zaznaczyć w umowie, sytuacje, w których będzie mógł wypowiedzieć wynajem. Mogą być nimi sytuacje, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu przez dany okres, najemca, wbrew umowie, podnajmuje lokal mieszkalny osobom trzecim, czy też najemca czyni uciążliwym korzystanie z sąsiednich lokali, nie zachowuje ciszy nocnej, nie utrzymuje czystości i porządku w przedmiocie najmu.
Wypowiedzenie w trybie natychmiastowym
Jedną z możliwości, które może wykorzystać strona pozostająca w kłopotliwej sytuacji, czyli taka, która podpisała umowę na czas określony, jednak zmuszona jest zmienić miejsce zamieszkania, jest wypowiedzenie w trybie natychmiastowym. Tryb ten umożliwia wypowiedzenie umowy z dnia na dzień, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Skorzystanie z niego jest możliwe jedynie w przypadkach wyjątkowych. Wskazanych w kodeksie cywilnym, zgodnie z którym: jeśli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wyklucza się możliwość wypowiedzenia w trybie natychmiastowym, jeśli najemca wiedział o wadach. Decydującym dokumentem w tym zakresie może okazać się protokół odbiorczy, w którym najemca zaakceptował stan lokalu z określonymi w nim wadami.
Ponadto autor ustawy określił, że jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Oznacza to, więc że aby możliwe było wypowiedzenie przez najemcę umowy, w której nie widnieje opcja wypowiedzenia, możliwe jest jedynie wypowiedzenie w przypadku ujawnienia się wad, które stają na przeszkodzie w użytkowaniu mieszkania. Zaznaczmy jednak, że muszą być to wady trwałe, nieusuwalne. Natomiast jeśli są to wady, które można usunąć, najemca zobowiązany jest powiadomić o tym wynajmującego, dopiero, jeśli pomimo przekazania informacji o konieczności naprawy wady, wynajmujący jej nie naprawił, najemca ma możliwość wypowiedzenia umowy.
Należy także odróżnić wady uniemożliwiające mieszkanie od wad ograniczających przydatność do użytku. W drugim przypadku najemca nie może wypowiedzieć umowy, może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przez wady ograniczające przydatność rozumie się wszelkiego rodzaju awarie w lokalu, których naprawa obciąża właściciela, jednak pomimo tych wad najemca może zamieszkiwać lokal.
Konflikt wynajmującego i najemcy
W przypadku przekazania sprawy do sądu, z powodu innej oceny sytuacji zagrożenia przez strony. Wynajmujący może do momentu faktycznego wygaśnięcia umowy naliczać czynsz należny za wynajem, a chęć wypowiedzenia umowy przez najemcę odebrać jako zerwanie umowy wynajmu mieszkania na czas określony. Wówczas to najemca będzie zmuszony udowodnić, że wady zagrażające zdrowiu i życiu występowały. Nie wystarczające może okazać się samo oświadczenie o ich występowaniu.
Warto, aby najemca mógł w takiej w sytuacji posłużyć się dowodami, które nie pozostawiają wątpliwości o występowaniu wady. Może to być opinia fachowca wezwanego na miejsce w celu oceny wady i możliwości jej usunięcia. Korespondencja z właścicielem o konieczności usunięcia wady. Przydatne mogą się również okazać zeznania świadków.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony może okazać się niezwykle problematyczne, jeśli taka możliwość nie została w umowie określona. Warto przed podpisaniem zapoznać się szczegółowo z postanowieniami i domagać się wprowadzenia stosownych zapisów. W przeciwnym razie, jeśli wystąpi konieczność wypowiedzenia, najemca może liczyć jedynie na dobrą wolę wynajmującego, a w skrajnym przypadku, na wyrok sądu.
